Distrato de imóvel na planta: quais são os direitos de quem desiste da compra

Comprar um imóvel na planta é um compromisso de longo prazo. Quando a vida muda — perda de renda, mudança de cidade, atraso na obra, dificuldade de financiamento —, é comum a pessoa querer desfazer o negócio e recuperar o que já pagou. A dúvida que quase sempre aparece é a mesma: quanto do dinheiro volta?

Neste artigo explicamos, em linguagem simples, o que é o distrato de um imóvel na planta, o que a lei permite a construtora reter, em quanto tempo o valor deve ser devolvido e quais pontos merecem atenção antes de assinar qualquer acordo.

Resposta direta

Quem desiste de um imóvel na planta, em regra, tem direito a receber de volta boa parte do que pagou — mas não a totalidade. A Lei nº 13.786/2018 (a "Lei do Distrato") autoriza a construtora a reter um percentual dos valores pagos, além de descontar alguns encargos previstos em contrato. Esse percentual não é livre: há limites legais, e o Judiciário costuma controlar cláusulas que se mostrem exageradas. Cada contrato tem particularidades, por isso é prudente analisar o instrumento antes de aceitar a proposta de devolução da incorporadora.

O que é o distrato e qual lei se aplica

Distrato é o desfazimento consensual (ou por decisão judicial) do contrato de compra e venda antes da entrega das chaves. No caso de imóvel adquirido na planta, sob regime de incorporação imobiliária, a regra central está na Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 4.591/1964 e passou a disciplinar o que acontece quando o comprador desiste.

Antes dessa lei, o tema era resolvido sobretudo pela jurisprudência e pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). A lei de 2018 trouxe regras mais objetivas, mas não afastou o CDC nas relações de consumo — e é justamente aí que mora boa parte das discussões atuais.

Quanto a construtora pode reter

A Lei do Distrato prevê que, quando o desfazimento ocorre por iniciativa ou culpa do comprador, a incorporadora pode reter:

• a comissão de corretagem, quando ela integrou o negócio; e
• uma pena convencional (cláusula penal) de até 25% dos valores pagos pelo comprador, nos empreendimentos comuns.

Há uma exceção importante: quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação (um mecanismo que separa o patrimônio da obra do restante da construtora), a lei admite retenção de até 50% dos valores pagos.

Além da cláusula penal, o contrato pode prever o desconto de outros valores efetivamente devidos — como impostos incidentes sobre o imóvel, cotas de condomínio e, se o comprador chegou a usar a unidade, um valor pela fruição do bem. É preciso ler o contrato com atenção, porque a soma de descontos pode reduzir bastante o que retorna.

A base de cálculo da cláusula penal é o valor efetivamente pago pelo comprador, e não o valor total do contrato.

O que a Justiça vem entendendo

Mesmo com a Lei do Distrato, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) continua controlando cláusulas abusivas quando há relação de consumo. Alguns pontos ajudam a entender o cenário:

• A Súmula 543 do STJ firmou que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel sujeito ao CDC, a restituição das parcelas deve ser imediata — integral, se a culpa foi da construtora; parcial, se foi o comprador quem deu causa ao desfazimento.
• Ao julgar o REsp 1.723.519/SP, a 2ª Seção do STJ firmou que, ausente peculiaridade que justifique valor diferente, prevalece a retenção de 25% dos valores pagos — parâmetro considerado adequado para indenizar a construtora e desestimular o rompimento unilateral.
• O entendimento segue sendo aplicado de forma recente. Em outubro de 2025, no AREsp 2.684.029 (3ª Turma), o STJ manteve a devolução de 75% dos valores pagos ao comprador que desistiu de imóvel na planta, com base na Súmula 543 — mesmo tendo havido leilão do imóvel.
• Quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação, o STJ admite retenção de até 50% (nesse sentido, o AgInt no REsp 2.055.691, 4ª Turma).

Na prática, isso significa que uma cláusula que devolva muito pouco — ou que só preveja a devolução ao fim da obra — pode ser questionada. O percentual de 25% consolidado pelo STJ costuma ser o parâmetro nos empreendimentos comuns em relação de consumo, salvo peculiaridade que justifique valor diferente.

Há, porém, um detalhe importante: se o comprador chegou a ocupar o imóvel, o STJ admite que a construtora cobre, além da retenção, uma taxa pelo tempo de uso (fruição), calculada à parte, para evitar enriquecimento sem causa (nesse sentido, o REsp 2.024.829, 3ª Turma).

Em quanto tempo o dinheiro deve ser devolvido

O prazo depende do regime do empreendimento:

• Empreendimento comum (sem patrimônio de afetação): a devolução deve ocorrer em até 180 dias contados do desfazimento do contrato.
• Empreendimento com patrimônio de afetação: a lei admite que a devolução ocorra em até 30 dias após o habite-se (a conclusão da obra), o que pode significar uma espera maior.

Vale registrar que, em relações de consumo, a jurisprudência tende a repelir a devolução postergada demais ou parcelada de forma que prejudique o comprador. Esse é um dos pontos mais sensíveis e que mais varia conforme o caso concreto.

Pontos de atenção antes de aceitar um distrato

• Leia a cláusula de rescisão do seu contrato. Verifique o percentual de retenção, os encargos descontados e o prazo de devolução previstos.
• Confira se há patrimônio de afetação. Isso muda o teto de retenção e o prazo de devolução.
• Guarde todos os comprovantes de pagamento. A base de cálculo é o valor efetivamente pago — e você precisa provar quanto pagou.
• Desconfie de propostas que devolvem muito pouco. Devoluções muito abaixo de 75% do que foi pago, em contrato de consumo, costumam ser questionáveis.
• Cuidado com o motivo do desfazimento. Se a desistência decorre de atraso da obra ou falha da construtora, as regras — e o percentual devolvido — podem ser diferentes e mais favoráveis ao comprador.
• Formalize tudo por escrito. Um distrato bem redigido evita cobranças futuras e define com clareza valores, prazos e quitação.

Perguntas frequentes

Comprei na planta e quero desistir. Perco tudo?
Não. Em regra, você tem direito a receber a maior parte do que pagou. A construtora pode reter um percentual (em geral até 25% nos empreendimentos comuns) e alguns encargos previstos em contrato, mas não pode ficar com a totalidade.

A construtora quer reter 50%. Isso é permitido?
Só é admitido quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação. Fora dessa hipótese, e havendo relação de consumo, a retenção acima de 25% costuma ser considerada excessiva. Vale analisar o contrato.

Sobre qual valor incide a retenção?
Sobre o valor que você efetivamente pagou, e não sobre o preço total do imóvel. Por isso é importante ter os comprovantes organizados.

Em quanto tempo recebo a devolução?
Nos empreendimentos comuns, o prazo legal é de até 180 dias a partir do distrato. Nos empreendimentos com patrimônio de afetação, a lei admite a devolução em até 30 dias após a conclusão da obra.

E se o atraso na entrega foi da construtora?
Aí a situação muda a favor do comprador. Quando o desfazimento decorre de culpa da incorporadora — como atraso relevante na obra —, a devolução tende a ser integral e sem a retenção da cláusula penal.

Preciso de advogado para fazer um distrato?
Não é obrigatório, mas uma análise jurídica ajuda a conferir se a proposta da construtora respeita a lei, a calcular o quanto você tem a receber e a formalizar o acordo com segurança.

Se você vai desistir de um imóvel na planta ou recebeu uma proposta de distrato, converse com a nossa equipe para uma análise do seu caso.